从产业组织视角看创新产业空间运营

产业空间的运营，一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向（科技创新）的升级过程，有了特定的主导产业，才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台，精准高效地组织优质的产业空间运营资源。在产业发展上，对做什么不做什么要有坚定性，采用正面清单和负面清单指引管理产业发展，聚焦几个产业方向主动作为，坚定地执行。比如上海医谷，占地11.88平方公里的产业空间以高端医疗服务业和生物医药及医疗器械制造业为核心，以国际化、现代化、多元化为导向，打造了集“医、教、研、产”为一体的新型综合性医学园。

当然，在产业发展上也要有一定的灵活性，清单外的产业及项目可采用“一事一议”原则灵活处理。对于已有一定产业基础的产业空间更是如此，关注未来的潜力增长产业，淘汰低效落后的产业，但对于中间状态的产业就要灵活处理。

在信息技术应用的驱动下，传统的产业链分化、融合和创新，催生了大量的新的业态。分化是将产业链、价值链打散，从传统的补链思维到拆链思维，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业链的融合包括产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有3D打印、众包等创新的业态，传统的产业生态发生了巨变，出现了很多新的产业客群，要分析不同客群的产业组织规律，才能发掘有效需求；好的产业规划是在有效需求的基础上，建立创新地图、产业地图、应用地图。

有人指出，科技型中小企业在逐步崛起，并正在改变全球的科技产业格局；科技型中小企业遵循“积木式创新”模式。从产业空间运营来看，围绕中小科技企业建立的创新生态至关重要，高校是营造科技创新生态的引擎，企业家是科技成果转化的核心，开放式制造能力成为科创企业的必要需求。

空间服务依然是产业产业空间的主要服务，伴随着企业需求的不断发展，产业载体的形态进一步分化，“小而专”的产业空间不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的土地空间正在分解为一个个有机的产城细胞，其物业产品、服务和环境建设，能够更好满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

“小而专”在产品上体现为极致好用，在环境上体现为人文情怀。极致好用的产品要在政府诉求与客群需求之前进行权衡，实现产办融合、产商融合、产居融合。

中小企业之所以能在众多领域给大公司造成强有力的冲击，主要得益于当今社会对创新的支持力度越来越大，创新生态越来越完备，各类专业服务机构成为科技转化的基础保障。产业产业空间既是创新生态的一个环节，又要培育小环境的创新生态，激活各类入园企业的创新活力。我们认为，从服务入园企业和企业里的员工出发，主要应该构建起三类产业服务功能。

一是做特定产业（企业）的痛点服务，二是做特定产业的战略投资，产融资本将从财务投资转向战略投资，促进科学家和企业家的配对，为创业公司导入技术、人才等关键资源。三是做创新要素的广泛链接，构建产业沙龙、俱乐部、技术联盟、职场社交等平台，打造多种促进社交的连接场景。

无论是市场化企业主导的产业空间，还是政府平台公司运作的产业空间，商业模式都是一个不可回避的命题。一是以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，二是以PPP为主的产业新城开发商模式，三是以双轮驱动为主的产业投资商模式，四是以基金运作为主的基金投资商模式。

在设计产业空间的商业模式时，要系统思考产业空间开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上，盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源，合理配比地产、服务、投资等业务组合；而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑，主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发，从物业开发到产业物业一体化开发，从开发商到投资商、运营商，不仅做产业落地的招引者，更要做产业发展的推动者。

土地思维、地产思维将产业空间开发运营固化，如果仍以土地经营、物业租售的模式进行产业空间开发，那么产业蓝海必将变成一潭死水。我们认为，结合产业价值链的变革、创新生态的发展趋势，未来的产业产业空间运营需要具备产业思维、金融思维、互联网思维和大数据思维。

产业思维就是将产业发展放在首要位置，理解产业组织规划，寻求产业服务痛点，链接产业要素资源。金融思维包括融资-聚资-投资三个层面，借助多样化的金融产品和工具组合，实现产业空间开发－产业培育－资本运营的自循环，用金融的力量打造产业空间开发运营的闭环。互联网思维应贯穿于产业空间的定位、招商、运营等各个阶段，主要体现在产业的聚焦和专注、极致产品的设计、产业的长尾效应、快速响应市场需求等方面。大数据思维运用大数据、人工智能等技术搭建产业空间产业互联网平台，全面掌握产业的发展现状和需求，产业链数据和前沿趋势，在不确定性中寻找发展的确定性。